Salg av leilighet

Veiledning ved salg og forkjøpsrett i Hannestad Terrasse Borettslag

Denne veiledningen gir en fullstendig oversikt over prosessen ved salg av leilighet, og hvordan forkjøpsretten håndteres. All omsetning skal skje i henhold til borettslagets vedtekter og norsk lov.

Roller og ansvar ved et salg

Flere aktører er involvert i et leilighetssalg:

• Selger/Megler: Står for selve salget, markedsføring, visninger og utforming av kjøpekontrakt.
• Forretningsfører (OBOS): Håndterer kunngjøring av forkjøpsrett, fremskaffer nødvendig informasjon (fellesgjeld etc.) og administrerer eierskiftegebyrer.
• Borettslaget (Styret): Behandler og avgjør krav om forkjøpsrett, godkjenner nye andelseiere og håndterer praktiske oppgaver som postkasser, callinganlegg og garasjeplasser.
• Statens Kartverk: Tinglyser eierskiftet (rettsvern) og noterer eventuelle nye lån og heftelser på andelen.

Del 1: For deg som skal selge leilighet

Styrets anbefaling om profesjonell bistand

Et leilighetssalg er en stor økonomisk transaksjon med kompliserte juridiske detaljer. Styret anbefaler på det sterkeste at alle benytter seg av profesjonell hjelp til å håndtere minimum kjøpekontrakten og det økonomiske oppgjøret.

• Eiendomsmegler: Håndterer hele salgsprosessen for deg. Dette er den tryggeste og mest omfattende løsningen.
• Advokat: Kan bistå med kontrakt og et sikkert økonomisk oppgjør hvis du finner kjøperen selv (oppgjørsoppdrag).

Å overlate de formelle delene av salget til en profesjonell part reduserer risikoen for feil og konflikter betydelig.

Salgsprosessen – Trinn for trinn

1. Forberedelser Før salget starter kan du bestille en informasjonspakke fra OBOS med dokumentasjon til interessenter. Henvendelsen rettes til Eierskifteavdelingen.

• E-post: eierskifte@obos.no
• Viktig: Oppgi borettslagets selskapsnummer: 1235.

2. Når du har funnet en kjøper Når du har akseptert et bud, be om finansieringsbevis fra kjøper. Deretter skal det inngås en bindende, signert kjøpekontrakt. Kontrakten bør ha et forbehold om at forkjøpsretten ikke blir benyttet.

3. Melding og avklaring av forkjøpsrett Så snart kontrakten er signert, skal salget meldes inn ved at skjemaet «Melding om at andel ønskes overført» sendes til eierskifte@obos.no (husk selskapsnummer 1235). OBOS videresender formell beskjed til styret. Fristen for forkjøpsrett på 20 dager starter å løpe fra den datoen styret blir gjort kjent med salget av OBOS.

4. Endelig gjennomføring Når fristen er ute, gjennomføres oppgjøret og overtakelsen med den endelige kjøperen. For at eierskiftet skal få rettsvern, må skjemaet «Overføring av hjemmel til andel i borettslag» sendes til Statens Kartverk for tinglysing. Dette håndteres normalt av megler/advokat.

Kostnader og gebyrer ved salg:

Meglerhonorar Selger

Informasjonspakke fra OBOS Selger

Eierskiftegebyr (OBOS) Selger

Gebyr ved bruk av forkjøpsrett Den som benytter forkjøpsretten («den nye kjøperen»)

Del 2: For deg som vil benytte forkjøpsrett

Andelseiere i borettslaget kan tre inn i en inngått kjøpsavtale når salg kunngjøres på oppslagstavlene. Du overtar da leiligheten for den prisen og de vilkårene som allerede er avtalt. Budet kan ikke forhøyes.

Slik krever du forkjøpsrett:

1. Meld krav til styret: Krav må meldes skriftlig til styret på et eget skjema, som fås ved henvendelse til daglig leder.
2. Overhold fristen: Skjemaet må være levert til styret innen fristen som er oppgitt på kunngjøringen (20 dager). For sent innlevert krav blir ikke behandlet.
3. Dokumenter finansiering: Gyldig finansieringsbevis eller bankgaranti må legges ved kravet.

Styret behandler alle innkomne krav. Tildeling skjer basert på ansiennitet i borettslaget. Ved lik ansiennitet avgjøres tildelingen ved loddtrekning.

Del 3: Viktige regler og unntak

Viktig å være oppmerksom på

• Endelig salgssum: Salgssummen som kunngjøres er endelig og kan ikke endres.
• Reelt salg: Å kunngjøre et salg uten en reell kjøper eller med fiktiv salgssum er ulovlig og kan ansees som dokumentfalskning.
• Eie to andeler: Man kan i en overgangsperiode eie to andeler ved bruk av forkjøpsrett, men den gamle andelen må selges så raskt som mulig.

Godkjenning av ny eier og unntak fra forkjøpsrett

Styret må godkjenne alle nye andelseiere.

Forkjøpsretten gjelder ikke, og styret kan normalt ikke nekte godkjenning, når andelen overføres til:

• Ektefelle.
• Slektninger i rett opp- eller nedstigende linje (barn, barnebarn, foreldre).
• Søsken.
• Samboer man har hatt felles husstand med i minst to år, eller som man har, har hatt, eller venter barn med.

Slike overdragelser blir ikke kunngjort, da forkjøpsrett ikke kan benyttes.

Overlating av bruk (fremleie)

Hvis du ønsker å leie ut leiligheten din må du søke styret i borettslaget om dette. Man søker for ett år av gangen. Du trenger ikke å vite hvem som skal leie leiligheten før du søker. Last ned søknadsskjema nederst på siden.

4-2 Overlating av bruk

(1)  Andelseier kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruk av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseier overlate bruk av hele boligen dersom:

–         andelseier selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruk av hele boligen for opp til tre år

–         andelseier er en juridisk person

–         andelseier skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner

–         et medlem av brukerhusstanden er andelseiers ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseier eller ektefelle

–         det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

 

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukers forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom bruker ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal bruker regnes som godkjent.

(3) Andelseiere som bor i boligen selv, kan overlate bruk av deler av boligen til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruk reduserer ikke andelseiers plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandling og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt 6-1(3)

 

Nedlastbare skjemaer

Andel ønskes overført

Søknad om bruksoverlating / fremleie (digital søknad i Vibbo)